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卖家一房二卖,构成违约,应承担赔偿责任

来源:郭朝阳律师网  作者:郭朝阳律师  时间:2018-09-03


眼见房价疯涨,卖家刚签完居间合同就后悔了,一边找各种借口拖延网签,还找来中介充当其女婿抬价,另一边又委托中介另寻买家并签订了买卖合同。为此,落空的前买家识破谎言后将卖家告上了法庭。日前,相城区法院开庭审理了这起房屋买卖合同纠纷案并作出一审判决,被告返还原告定金5万元,并支付违约金30万余元。

 

【案情回放】

 

2015年年初,相城区的施先生委托一家房产中介帮忙挂牌出售相城区元和镇的一套房屋。很快,施先生的房子就被徐先生看中,双方在中介的促成下签订了《房地产买卖居间协议》及《房屋买卖合同》,房屋售价178万元,徐先行支付了施先生定金5万元。

 

然而,就在等待网签办理过户的时间里,苏州的房价突飞猛进,施先生楼下邻居的房子一下子涨到了230万元,这对施先生刺激不小,遂找来另一中介小陈商量对策。小陈一边跟施先生串通好以家庭矛盾为幌子拖延签约,另一边偷偷地帮施先生另寻出价更高的买家。

 

同时,买家徐先生也担心房东因房价上涨而违约,要求尽快签约。

 

“女儿觉得我把房子卖便宜了,骗了她,在跟我闹矛盾,公证书是她交的钱,现在她把公证书拿去了,我办不出新产证。”施先生装作很无奈的样子。为了让徐先生相信,施先生还让他人充当其女婿,与徐先生交涉,并提出最低售价210万元的要求。

 

徐先生觉得要价太高,断然拒绝。不久,小陈帮施先生找来新买家,以比张女士高出31万元的价格,也就是209万元的售价进行了网签。

 

后徐先生知道了真实原委,遂将卖家施先生诉至相城区法院,要求其双倍返还定金5万元,并支付违约金31万元元。

 

庭审期间,原告还找来原中介小王作证。法院支持了徐先生的所有诉请。

 

【以案说法】

 

问:被告施先生一房二卖,对原告造成了一定的损失,应承担怎样的民事合同责任呢?

 

答:原、被告之间签订的合同系双方真实意识表示,内容未违反法律禁止性规定,应属合法有效,双方均应遵照履行;被告将系争房屋以高于原、被告合同价31万元的价格另售他人,其行为表明不再履行合同主要义务,被告构成根本性违约。同时,本案中定金罚则和违约金条款不能同时适用,审理中经主审法官释明,原告表示主张违约金,返还定金本金,所以法院一审判决被告返还原告定金5万元,并支付违约金30万余元。

 

【法辞典】

 

《中华人民共和国合同法》

 

第九十三条 当事人协商一致,可以解除合同。

 

当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时,解除权人可以解除合同。

 

第九十七条 合同解除后,尚未履行的,终止履行;已经履行的,根据履行情况和合同性质,当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。

 

第一百一十四条 当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金,也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。

 

约定的违约金低于造成的损失的,当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加;约定的违约金过分高于造成的损失的,当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。

 

当事人就迟延履行约定违约金的,违约方支付违约金后,还应当履行债务。


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